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会社概要

特記事項

1. 住宅型ノンリコースローン保証についての条件付即時無税償却措置の承認済
2. 住宅型ノンリコースローン保証システムのビジネスモデル特許公開中

―　リスク管理のむずかしさ　―

―　いまこそ、信用保証会社を見直すとき　―

−この危機的住宅金融問題は日本でも起こりうることかー

金融危機と保証と金融モラル

日本の金融機関にとってもっと怖い話

実は日本の金融機関も危ない。

アメリカの住宅関連の金融機関が危機を迎えている。 しかしアメリカの場合にはローンのリスクを外部移転しており、多くの金融機関はまだ安全圏内にある。それは、多くの住宅ローン債権は証券化されてかなりの 部分のリスクを回避しているからである。リスクの移転先は主に保険会社やフレディマックやファニーメイという連邦住宅抵当公社である。しかも公社は今、 株式会社ではあるが政府支援機関（ＧＳＥ）である。
　日本の場合は住宅の証券化はまだ始まったばかりということもあるが、多くの金融機関は証券化せず、子会社の信用保証会社にリスクを移転している。 子会社へのリスク移転などは全く意味をなさないことはご承知のとおりであるが。 保証会社はデフォルトが発生しても担保により債権を回収できれば問題はない。 それは、かつての不動産バブルのように住宅価格が上昇している時期ならば回収は可能である。しかし、今のような時代、これから先も住宅バブルがくることは 全く期待できない。 それならば、住宅の査定をしっかりやればよいか。それは貸付の基本でありリスク回避の一つであるが、現行ではそうした根拠のある査定は行われていない。

　アメリカの場合は全米の物件調査会社があるから、ある程度客観的な査定が行われている。 もうひとつの大問題は担保力の明らかに不足している物件に対して１００％あるいはそれ以上の貸付がなされていることである。不動産の値上がりが期待できないで、 ８０％を超える貸し出しは極めて危険である。アメリカでは８０％を超える部分には特別な保険を義務付けているが、日本ではこうした頭金のない危険な貸し出し が多く、住宅を買うのに先ず頭金を蓄えるという習慣に乏しい。頭金を貯める段階でほんとうにローンが払えるかが自分で判断できる。 その上でローンを組むというまじめな取組姿勢が大切であり、今のようにとにかく借りてしまえという風潮は金融機関にとっても、消費者にとっても 健全な経済行動とはいえない。

　日本でのこうした危険な貸し出しの横行は、問題のアメリカの住宅ローンブローカーと何等変わりがない。アメリカの場合にはローンを証券化して売って しまえば、リスクを回避できるが、日本の場合は殆ど自行内でリスクを抱えているから極めてあぶない。従って、日本の場合、金融機関の審査は厳しくしなければ ならないにも拘わらず、担保に対する評価が甘い。その甘さはどこからくるかといえば、ご承知のように日本の住宅ローンは住宅が担保にはなっているとは いっても最終的には人的担保になっているからであり、住宅担保で不足すれば他の財産から回収できると思っている。それはその対象がサラリーマンであり、 サラリーマンは終身雇用で安定しているという前提があったからにほかならない。 しかし、昨今そうした前提は殆ど無効であるということに気が付けば、銀行の長期融資の姿勢は大きく変わらざるを得ない。

　いま、金融機関の経営上でなすべき問題は多いが、利用者保護と同時にリスクの外部移転が喫緊の問題である。このことはすでに10数年前にバーゼル委員会 で言い始めたことであるが、こと住宅ローンに関しては一向に改善されていない。金融庁も監督指針において繰り返し指導しているところだが、未だに、 住宅ローンのホームページ資料では「保証人不要、子会社の保証会社の保証が必要」と書いているところがある。このことは大蔵省時代から明確に、 「自行の保証子会社に誘導してはならない」という基本方針があるにも拘わらずである。 こういうことからアメリカの住宅関連の金融機関よりもむしろ日本の金融機関のほうが危ない状況にあるといわざるを得ない。 （２００８.７.２５）

日米の住宅ローンの違い

　アメリカの住宅ローンの多くはMortgageLoanです。これは住宅のみを担保としたローンです。
日本の住宅ローンは住宅を担保とした人的担保(個人の与信）ローンです。これがリコースローンです。 住宅ローンを支払えなくなった（デフォルト）債務者はアメリカの場合担保が住宅ですから、住宅を手放せば債務 から開放されます。

日本の場合にはデフォルトを起こすと先ず、担保の住宅を処分します。 処分の仕方は任意売却と競売による方法があります。抵当権に基づく競売で競売後まだ債務が残る場合に、 債権者には債務名義（強制執行ができる公の文書）は ありませんが請求権はあります。
通常、債権者である 保証会社は金額にもよりますが、改めて債務名義を取得して請求権を行使するか、請求権放棄し償却とするか、サービサーに売却 するかの選択をします。売却を受けたサービサーは残債務の全額ではありませんが、債務者に返済を求めることに なります。
　一方、任意売却の場合一般に競売より高く処分できます。しかし売却してもなお債務が残ると保証 会社は回収をはかります。そのためまず公正証書を組むよう努力します。強制執行できるからです。 しかし多くの場合回収できません。保証会社がそのような手続をふむのは それは税務署が無税償却をすぐには認めないからです。税務署は任意売却の残債権を回収可能債権と考えているからです。

　アメリカのこの度のサブプライム問題ではローン利用者のモラルの問題が露呈しました。デフォルトを起した 債務者は腹いせに住宅を損傷させて出て行くケースが多く見られました。 住宅さえ渡してしまえば債務者は債務から開放されるからです。しかし金融機関は住宅を再販する について多くの損害をこうむることとなりました。これは、ノンリコースローンの最大の問題です。
　日本の場合には債務者が担保価値を低減させるような行為に出れば、人的担保ですから残債務の負担が増え 債務者自身困ることになります。 従って日本の現行リコースローン方式はアメリカのようなモラルリスクを未然に防いでいるのです。しかし元々善意の 債務者にとって 現行の日本のローン制度はどう考えても納得のいかないものです。
そこで生まれたのが、新しい日本型ノンリコース ローンなのです。これらのリスクを押さえながらノンリコース化することそれが私どもの方式です。
　私どもの提案する方式は人的担保を一部残したノンリコースなのです。従ってモゲージローンではありません。
現行の住宅ローンの保証は矛盾に満ちています。最近は保証料をゼロとするローンもありますが、この低金利時代 にデフォルトリスクを金利に織り込むことなど容易ではありません。私どもはいずれローン破綻を起すのは金融機関 だと見ています。消費者にとっても現行のローンは容認できません。金融機関がそれでも現行のローンにこだわるならば、 いずれ、消費者契約法上の問題だとか、独占禁止法の「(金融機関の)優越的立場による(消費者に)不平等な契約」等問題は 大きくなるでしょう。 むしろ、現行のリコースローンとノンリコースローンとを並べることにより、消費者に選択権を与えることが大事ではないでしょうか。

経済的理由による自殺者の増加

平成１９年警察庁自殺統計によりますと、平成１０年から自殺者は急増しています。原因のトップが健康問題、ついで経済的理由によるものです。表向きは 健康問題としても実際には経済的理由であるケースを含めると経済的理由による自殺が圧倒的なのです。しかも５０歳代が際立って多いのです。この中には住宅ローンに 絡むものが相当にあると推察されます。
　住宅ローンが返済できなくなり半年経過しますと、保証会社から債務残高が代位弁済として銀行に支払われます。この時、 ローン債権は保証会社に移転し、保証会社は債権回収に入ります。担保の住宅を売却処分しますが、通常売却損が発生します。今のローン、つまりリコースローンでは この不足分を債務者が支払わなくてはなりません。保証会社または債権を譲受けたサービサー会社はその不足分を督促します。文書や電話等による督促です。大抵の 債務者はこの督促で精神的なダメージを受けます。場合によっては高利の資金に走ることになり、挙句の果ては悲惨な結果となります。
善意のローン債務者がローン 保証料を支払ったのにです。如何に契約とはいえ不公正な、理不尽な契約です。日本の住宅ローン制度は消費者のためになっていないのです。
今日、金融庁は 金融機関に対して消費者第一を指導しているにも拘らずです。

私共は日本で初めて非収益型のノンリコースローン保証を開発しました

1. 不良債権の発生は予想外の地価下落にその原因があります。そして今、多くのローン破綻者が発生しています。これは現行のリコースローン制度によるものです。アメリカ等では担保以上に債務を追求しないノンリコースローンが定着しています。右肩上がりの地価上昇が期待できない今、債権者にも債務者にもメリットのあるこの制度の普及が必要です。住宅の取得に対して、危険なローンを払ってまではという躊躇の雰囲気が拡がりはじめていますが、ノンリコースローンならそういった心配は不要になります。従って住宅市場の活性化に繋がります。
2. ノンリコースローンは債務者つまりユーザーの為、消費者の為であることです。これまでのユーザーは保証料を払ったにもかかわらず、ユーザーが破綻したときには更に不足分を徴求されることになり、保証は銀行の為にはなってもユーザーの為になっていません。
   これからの信用保証商品はユーザーの為でなければ意味がありません。
3. わたくしどもはこうしたこれまでの住宅ローン制度を是正すべく、あらたな住宅型ノンリコースローン開発にたづさわってきました。

新しい保証会社はこういう会社でなければなりません

1. 顧客のために
   　これまでの保証会社は顧客のために保証をするのでなく、金融機関に対して保証をするもので、万が一支払不能に陥った顧客に対しては担保を取り上げた上に不足分を厳しく取り立てる会社でした。
   しかし、これからの保証会社は支払不能で担保割れによる不足が出ても顧客から取立てをするべきではありません。
   先年発表された「金融再生プログラム」ではその目的として「国民のための金融行政」が最初に謳われております。
   「金融行政が護るべき対象は、預金者、投資家及び借り手の企業や個人など国民であることを確認する。」とあります。
   「顧客のため」21世紀のフレーズです。
2. デファクトスタンダードに
   　金融機関のための保証会社でなく、顧客のための保証会社は、いずれ業界標準になります。欧米ではすでに標準になっています。
3. 住宅産業を活性化するために
   　不動産の値下がりが続く時代でなお且つ景気の先行きが不透明の今日、安心してローンを組めません。万が一支払不能になったときに、担保割れでの追徴金の発生がローン地獄を招くからです。しかし、新しい保証制度は追徴金の心配がありませんから、安心してローンを組むことができます。今日の史上最低の金利とあいまって住宅産業は活性化します。
4. 保証会社は情報開示を大事にすべき
   　保証会社はローンの利用者が万が一のとき金融機関に対して保証をするために、長期にわたって利用者から預かった保証料を保全しなければなりません。保険会社で言う責任準備金(責準)の積立義務です。これまでの保証会社は非上場の会社が多く責準がどのように積み立てられているか分かりません。従って安心して保証を任せることに不安をもたれることになります。
   これからの保証会社はどのような算式基準により、どのような形で保全されているかを明らかにしなければなりません。 　　
5. 金融商品取引法への対応
   　2006年会社法が施行され、内部統制の構築が義務付けられました。翌2007年には金融商品取引法が成立し、上場会社において財務報告に係る信頼性の確保が規定されました。保証会社は上場しておりませんが、上場金融機関の保証先、リスクの外部移転を担うものとして、上場会社と同様の対応が必要となりました。